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好公寓应具有出租和升值两重优势

2020-11-20 11:27:08

好公寓应具有出租和升值两重优势

去年至今,广州楼市中出现了大量的商用公寓产品,特别是在外围区域。这些公寓入市门槛都不高,低一点的6000多元/平方米就有成交,高一些的也是1万多元/平方米,总价从2三十万至百万元左右不等,让无数投资初哥初姐竞折腰。很多楼盘,当你想入市并在问及投资回报时,销售人员会游说你,“现在投资已不看租金回报了,光是看以后的升值空间就有大把赚了。”如何理解“不用看租金回报”?其实它有两重含义,1是对于手里很有“米”的投资者来说,几十万、上百万元都是小菜一碟,反正他们是一次性付款,没有月供压力,因此无需考虑往后是否是需要以租养供,购得的公寓每个月能租多少钱,并不是他们要斟酌的第一要素,他们要做的就是扔下这笔钱以后,估算坐等N年后的物业能升值多少。2是,这套单位出租行情没法肯定,连销售人员也不肯定这个单位往后能租多少钱,由于房子所在的区域,或许还没发展起来,所以没法确定租赁需求如何。因此,销售人员会看似很英气并笼统地对买家说“不用看租金回报”。

这里要说的是,投资公寓是不是是都不用看租金回报?答案当然不是。对投资的初哥初姐、资金实力不是很雄厚的群体而言,不一定初次投资就能找到具有超强升值能力的物业,此时,对物业的租金收益就应当重点考量。其实,市场中有一种公寓,它们不但能经得起租金考验,同时具有较大的升值潜力。2006年,从事外贸生意的姚小姐购买一套好世界的公寓单间,30多平方米,总价不到40万元。收楼后出租该单位,月租金从2500元到2800元、到3000元、到现在的3300元,收益一直在稳步增长,基本没有出现过物业空档期。马年开始,姚小姐将该单位放售摸索行情,开始出价120万元,几天后有买家来问,后来姚小姐反价加了8万元,一样有买家追价。两周后姚小姐收回放盘,由于她觉得还是长线持有更加保值。在公寓遍地开花的年代,并不是所有公寓都能包赚不赔。一些郊区公寓被购入后因无租客而空置三四年,三四年后该区域发展起来,市场供应量增多,致使公寓的升值幅度远不及预期。这样的情况其实不罕见。因此,如果你手里的公寓没有政府计划利好支持、没有商务、商业氛围支持、没有品质支持、没有大品牌商家支持,那怕价格再便宜,也要慎重推敲(花钱如流水的“土豪”级买家或可例外)。好的公寓,应该具有租金和升值的两重优势。要知道,租金和物业价值是紧密相干的,出租率高、租金高的公寓,说明其整体素质较高,保值、升值潜力会更大;出租率低的公寓,其升值潜力也大不到那里去。(陈玉霞)

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